介護施設の建て貸しや医療機関の誘致はマンション経営を上回る収益性が期待できるだけでなく、テーマ性や独自性を持った建築が収益性に影響与えます。
■ パターン化された戦略が、戦略の意味を失わせた
土地活用のテーマとして、近年は住宅型有料老人ホーム等の介護施設の建て貸しが活況を見せています。今後も、在宅療養受療者数は増加の一途を辿るため、施設ニーズは堅調に伸びていきます。
一方で、需要爆発は、経営戦略不在でも、介護事業が発展できてしまうという副作用をもたらし、今になってようやくその問題が顕在化し始めています。
事実、介護保険法が施行されて以来、約20年間、多くの施設が建設されましたが、その大半は、ハイエンド路線・ローコスト路線の二者択一の単純な戦略であり、事業者数が爆発的に増加し、同商圏内に同様の戦略を持つ事業者が割拠したことで、結果として市場全体が均一化され、戦略が完全に打ち消されてしまう事態が生じています。
高価格セグメントでは、豪華絢爛な建物と、24時間看護師常駐、豪華な食事、広い個室と、そのスペックはパターン化され、高価格セグメントの中では何の差別化効果ももたらさないものとなり果てました。その中でも、ユーザーは選択を求められるため、担当者の雰囲気、運営会社ブランド等、不確実な要素によって購買の意思決定がなされている実態があります。
■ 売り手市場なのに売れない理由
低価格セグメントでは、単純かつ効率的に大勢を収容できる安価な施設構造、コストがかかる厨房を取り除いたケータリング食、非常勤看護師、アルバイトで調達した介護ヘルパー、安価なツーバイフォー工法建築など、これまたどの事業者も同じような戦略を執ったことから、その戦略は無意味となり、利用者仲介業者に高額な手数料を支払ってユーザーを集める等、厳しい経営に立たされています。
その結果、介護施設業界は売手市場であるにも関わらず、多くの事業者が、入居率40％～60％台まで低下し、利益が確保できず人員等のコストカットを強いられる等、困難な状況に立たされています。
■ 教育なき介護施設は危険な施設
また、建物構造や内装等のハード面のみならず、人財・対応力などの「ソフト面」からも、経営が立ち行かなくなる事業者が続出しています。バブル崩壊やリーマンショック等によって、衰退する建設業界や飲食業界から介護業界への参入が相次ぎ、介護サービスに不慣れで教育環境が整わない事業者が採用に迫られている事業者が多く存在します。介護ヘルパーは慢性的な人材不足にあり、先日まで専業主婦だった方が突如として介護ヘルパーになることも珍しくなく、教育環境が整備されていない事業所では、職員のメンタル悪化や離職、転倒骨折事故、痰の窒息死などが多発しています。
■ 看取り場所としての要求
現状でさえ、経営に難渋する事業者が多い中、国の施策としては2025年以降の多死社会における「看取り場所」として介護施設を重要なポジションに位置付けており、今後増加が予測される終末期患者やがん末期患者、難病患者までもを介護施設が担うことが求められています。
言い換えれば、これら重症度の高い利用者への対応力を備え、安定的に集客ができれば、実に高単価かつ成長性の高い施設運営が可能になります。
■ 建築デザイン・教育・ブランディング
当社では、重症度の高い高単価利用者をターゲットとした緩和ケア対応型施設のデザインや、低価格高付加価値の施設デザインを、財務シミュレーションからマーケティング、重症の利用者が暮らしやすい建築デザイン、介護職員への医学管理スキル・知識の教育研修、ひいてはデザインやソフト機能を生かしたブランディング戦略に至るまで、実効性の高いソリューションをご提案致します。
その他、現在運営中の介護施設事業所様に対して、既存のハードを活用しながら、現状の入居率（稼働率）低下や顧客単価の低下、赤字経営に対して、新しいコンセプトやプロモーション施策、またはスタッフへの教育研修を重点的に行うことで、市場ニーズに適合し認知度の高い施設を創り上げる、再建事業もサポート致します。
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